Worauf Anleger achten sollten, wenn sie eine sichere Rendite erhalten möchten

Die Investition in Immobilien ist seit Jahrhunderten eine der lukrativsten Methoden des Vermögensaufbaus. Das hat sich auch zu Corona-Zeiten nicht geändert. Die Perspektiven für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind weiterhin günstig. Diese optimistische Botschaft verkündete Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) anlässlich seines Vortrags bei der 10. Fränkischen Nacht des PROJECT Unternehmensverbunds. Pressevertreter und Immobilienexperten trafen sich am 16. September 2020, diesmal aufgrund der Coronavirus-Pandemie, zur Online-Konferenz.

Seinen Optimismus untermauert der Volkswirt mit harten Fakten. So zeigte das von den Konjunkturforschern des IW Köln entwickelte Ampelsystem im August zwar noch rot. Der Blick nach China aber stimme zuversichtlich. China habe einen rund zweimonatigen Vorlauf bezogen auf den Ausbruch und die Auswirkungen des Coronavirus und könne daher sehr gut als Indikator für den weiteren wirtschaftlichen Verlauf betrachtet werden. Dort beginne die Erholung vor allem beim Einkaufsmanagerindex. Dem wichtigen Vorlaufindikator zufolge würden die Auftragseingänge stark zulegen. Die Stimmung helle sich zunehmend auf, auch für Deutschland sei Licht am Horizont erkennbar. Die meisten negativen Prognosen scheinen zudem überzeichnet gewesen zu sein, inzwischen stehe für die deutsche Konjunktur im Jahr 2020 nur noch ein Minus von 6,5 Prozent im Raum, besser als von vielen Branchenexperten zu Beginn der Coronakrise vermutet. Bis das Vorkrisenniveau erreicht werde, könne es allerdings noch bis Ende 2021 oder Anfang 2022 dauern.

Neue Präferenz fürs Wohnen
Entgegen allen Prognosen sind starke Preisrückänge auf dem Markt für Wohnimmobilien nicht eingetroffen und zu erwarten. "Der Markt schlug sogar Optimisten wie mich", freut sich Voigtländer, dessen eigene Frühjahrsprognose, die von schwachen Blessuren bis zu einem Minus von etwa zehn Prozent ausging, noch im Positiven übertroffen wurde. Er nennt drei Gründe, warum trotz Unsicherheit die Coronakrise bislang so spurlos an diesem Immobiliensegment vorbeiging. Zum einen habe das Wohnen in der Lockdown-Phase eine größere Präferenz erhalten. Home-Office und Home-Schooling hätten den Wert des Wohnens unterstrichen. Menschen werden laut Voigtländer daher tendenziell mehr Geld fürs Wohneigentum ausgeben und auch größere Wohnungen – Stichwort Arbeits- und Lernbereich – erwerben wollen.

Wohneigentum unterbewertet
Zweitens sei der Markt längst nicht so überbewertet, wie manche Marktteilnehmer dies suggerieren. Zu beachten sei hier das Zusammenspiel von Preisen, Zinsen und Mieten. Das IW Köln analysierte hierfür die Wohnnutzerkosten und verglich die Kosten für Selbstnutzer und Neuvertragsmieter/ Bestandsmieter. Die Kosten für Selbstnutzer, bestehend aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, werden mit Fremdkapitalzinsen zuzüglich dem entgangenen Gewinn am Kapitalmarkt finanziert. Zudem werden Instandsetzung, Verschleiß und Wertentwicklung der Immobilie miteingepreist. Im vergangenen Jahr sind die Zinsen nochmal viel stärker gefallen als die Immobilienpreise gestiegen sind. Ohne die Krise wären die Preise auch in diesem Jahr noch stärker angezogen. Tendenziell sei Wohnungseigentum daher derzeit unterbewertet, das mache den Markt für Kapitalanleger hochattraktiv. "Wohneigentum zu erwerben lohnt sich", sagt Voigtländer und schränkt gleichzeitig ein. "Eine Hürde für Käufer sind allerdings die hohen Erwerbsnebenkosten." Diese hält der Immobilienexperte sozialpolitisch für bedenklich, hier könnten Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer oder Senkungen der Transaktionskosten entgegenwirken.

Negativzinsen möglich
Als dritter wesentlicher Punkt wird die Niedrigzinssituation Voigtländer zufolge für lange Zeit bestehen bleiben. Das liege an den massiven Interventionen der EZB, aber auch an der demografischen Entwicklung. Die Menschen leben deutlich länger und müssten in Zukunft mehr sparen und stärker fürs Alter vorsorgen, gleichzeitig sinke die Erwerbsbevölkerung. Unternehmer und Privathaushalte halten daneben ihr Geld für die nächste Krise zusammen. "Negative Zinsen auch im Immobilienbereich sind daher nicht mehr ausgeschlossen", prophezeit Voigtländer und verweist auf das Beispiel Dänemark, wo dieses Szenario schon Realität ist.

Wir stellen also fest: Immobilien sind gefragt wie nie – und sie lohnen sich. Doch in welcher Form soll man in Immobilien investieren? Eine ganze Wohnung oder gar ein Zinshaus ist für Privatanleger eigentlich eine Nummer zu groß und zu aufwendig. Denn schließlich erfordert eine eigene Immobilie auch eine Menge Arbeit in Bezug auf Verwaltung und Bewirtschaftung. Komfortabler, sicherer und besser zu dosieren ist die Investition in Immobilienfonds.

Komfortabler: Verwaltung und Bewirtschaftung entfallen.
Sicherer: Hier verteilt sich das Risiko auf mehrere Objekte. So wird das Ausfallrisiko deutlich gesenkt und bei guter Auswahl sogar bis auf null reduziert.
Besser zu dosieren: Den Einstieg in einen Fonds gibt es in den meisten Fällen ab ein paar Tausend Euro oder auch als Teilzahlungsvariante mit monatlichen Zahlungen. Es müssen also keine Kredite bedient werden.

Eines der interessantesten Beteiligungsangebote der letzten Monate ist der Alternative Investment Fonds (AIF) "Metropolen 20" des Branchenspezialisten PROJECT Investment. Seit 1995 kümmert sich das Unternehmen mit Hauptsitz in Bamberg erfolgreich um die Finanzierung von Wohnneubau-Projekten. Aber nicht nur die Finanzierung über Fonds ist ein Schwerpunkt von PROJECT. Die Bamberger Experten greifen auf ihren eigenen Asset Manager, die Nürnberger PROJECT Immobilien Gruppe zurück. Diese plant, baut und vermarktet ihre selbst entwickelten Immobilienprojekte. "Metropolen 20" investiert in mindestens zehn sorgfältig ausgewählte Neubau-Projekte in den Metropolen Hamburg, Berlin, München, Nürnberg und Wien sowie in den Regionen Rheinland und Rhein-Main.

Eine sichere Rendite braucht einige Kriterien, damit sie langfristig funktioniert. Das erste Kriterium wurde bereits angedeutet: die Risikostreuung. Bei mindestens zehn Objekten an unterschiedlichen Top-Standorten ist ein Ausfall sehr unwahrscheinlich. Als Qualitätsanbieter ist PROJECT Investment zudem seit 25 Jahren auf dem Markt mit großem Erfolg tätig. Die Erfahrung bei der Planung und Realisierung von Wohnneubauten ist ein deutliches Sicherheitskriterium. Bundesweit setzen die PROJECT-Experten ein Objektverkaufsvolumen in Höhe von etwa 3,3 Milliarden Euro um. Ein weiteres Kriterium ist die Finanzierungsstruktur selbst. "Metropolen 20" ist ein 100-prozentig eigenkapitalbasiertes Angebot. Der Fonds wird mit keinerlei Fremdmitteln bestückt. Und schließlich weist noch ein Aspekt auf eine sichere Rendite mit "Metropolen 20": unabhängige Empfehlungen. Sowohl Rating-Spezialist TKL als auch das Branchen-Medium Kapital-markt intern haben den neuen AIF von PROJECT jeweils sehr gut bewertet. Für die Investoren stehen verschiedene Ausschüttungsmodelle zur Wahl: Die im Sinne der Renditeoptimierung empfehlenswerte Wiederanlage ohne vorzeitige Ausschüttungen, vier Prozent p. a. im Monatsrhythmus ab dem Folgemonat nach Zeichnung oder sechs Prozent p. a. ab dem 36. Monat. Die Gesamtlaufzeit des Investments beträgt acht Jahre. Der Gesamtmittelrückfluss wird in einem mittleren Prognose-Szenario mit 152 Prozent beziffert. Der Fonds ist seit Juli 2020 ab einer Beteiligungssumme von mindestens 10.000 Euro (plus fünf Prozent Ausgabeaufschlag) erhältlich.